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再无悬念!房地产税立法超预期表述:全国人大称今年制定

今天,全国人大在房地产税立法问题上出现了超预期表述。



港股的内房股闻风大跌,其中融创中国跌幅达到10.89%。


来的总要来,房地产税没有悬念了。


2019年政府工作报告,明确提出“稳步推进房地产税立法”。这是继2014年和2018年之后,政府工作报告第三次提及房地产税。


与去年不同的是,今年是“稳步推进”,而去年是“稳妥推进”。从稳妥到稳步,一字之差,意味着房地产税推进已有成形方案,一步一步来。



房地产税是关系国计民生的重要税种,必须遵循“税收法定”原则。从动议到落地,其间还要历经立法、审议以及地方政府制定实施细则等法定程序。


那么,房地产税何时真正落地?会如何征收?对房价有何影响?

 

01

全国住房联网:房地产税已无技术障碍

 

先看房地产税的三重信号。


第一个信号是,不动产统一登记和全国住房信息联网已经基本完成。


房地产税牵一发而动全身,想要顺利开征,必须扫清技术层面的障碍:不动产统一登记、全国住房信息联网、70年产权问题。

 

不动产统一登记是第一位的,没有统一登记,就无法对全国住房进行统一确权。而登记之后的联网则是要害,没有全国住房信息联网,就无法摸清全国房地产的家底,更无从对每个城市每个家庭进行精细化调控。

 

如今,不动产统一登记已经完成,全国住房信息联网也已初步完成。2018年6月,自然资源部发布消息,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。



就在这两天,北京上海纷纷宣布,将在3月和4月推出不动产登记信息网络查询,这标志着不动产统一登记和住房信息联网已经完成。而全国性的住房信息联网,也在遥遥招手。

 

与此同时,全国国地税合并,也在2018年6月迈出步伐。这一合并,最大意义还不是减少交易成本和信息壁垒、降低人员冗余,而是统一税收监管,为个税、房地产税的征收铺路。

 

更关键的是,据媒体报道,已经施行近四年的《不动产登记暂行条例》有望升级为《不动产登记法》,相关立法工作即将启动。

 

这意味着,不动产统一登记的规格再度提升,全国住房信息联网的效力将会无限度放大。

 

02

70年产权自动续期:房产税再无法理障碍

 

第二个信号是,70年产权问题基本一锤定音。


相比于全国住房信息联网,70年产权问题,也是横亘在房地产税面前的一道大槛。如今,这道大槛也已基本消失。

 

正在提请全国人大审议的民法典物权编草案,明确提出:


住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

 

这就意味着,住宅土地使用权满70年之后,可以自动续期,不必担心土地被收回。而自动续期,大概率会是免费续期。

 

值得一提的是,在2017年3月的全国两会上,有关人士在答记者问时表示:


住宅70年产权续期,不需申请,没有前置条件,也不影响交易。

 

不动产统一登记、全国住房信息联网、70年产权问题,都已基本解决,开征房地产税,在技术上已经基本没有障碍。

 

03 

税收法定:房产税已纳入5年立法计划

 

第三个信号是,政府工作报告三提房地产税,而人大已将房地产税纳入立法计划。


房地产税,是税收,而任何征税,都必须依照“税收法定”的基本原则。

 

早在2017年12月,财政部有关负责人在《人民日报》撰文时明确指出:


按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

 

这里的意思显而易见,房地产税不会贸然开征,也不会突然袭击,必须经历公开讨论、审议和表决通过的一系列人大立法流程。这是“法定”的基本含义所在。

 

2018年9月,十三届全国人大常委会立法规划对外公布。其中,房地产税法写入立法规划,属于第一类项目,即“条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案”。

 

这意味着,房地产税已被纳入五年立法计划。

 

当然,纳入五年立法计划,并不意味着这五年内一定会落地。事实上,2015年,房地产税也曾被纳入立法计划,但最终未能出台。而在2018年4月,房地产税法也曾被列入预备审议项目。

 

所以,房地产税迟早总要来,但到底哪一年到来,还存在较大的不确定。这里的不确定性,主要在于房地产市场的稳定性和地方土地财政的压力。

 

04

现实需要:房产税能否取代土地财政?

 

除了三重政策信号之外,回归当下,房地产税,有着极其强烈的现实逻辑。

 

房地产税之所以被提上日程,其目的并非遏制房价,而是理顺财税关系,从而最终取代土地财政。

 

由于卖地收入全部归由地方政府所有,因此在土地财政依赖之下,地方政府与房地产商之间有着共同的追求,一个渴求地价上升,一个希望房价暴涨。这种利益的同谋性,容易导致地方政府行为的异化。

 

数据显示,2018年,全国土地使用权出让收入65096亿元,同比增长25%,创出新高。从2015年到2018年,卖地收入一年一个台阶。2015年是3.25万亿,2016年是3.75万亿,2017年是5.2万亿,2018年是6.5万亿。

 


卖地收入不断创出新高,这与全国房地产走势息息相关。经过这一轮上涨,楼市行情早已不同于往日,经济、人口和土地的基本面都在发生变化,2018年很有可能将成为土地财政的最高点。

 

值得一提的是,在大多数一二线城市,土地资源开发力度过大,新增住房资源严重不足,不少地方已经进入存量房交易时代。这意味着依靠卖地来聚拢收入的未来空间越来越小,房地产税的重要性越来越突出。


同时,随着减税降负成为常态,从中央到地方,财政收入无疑都将受到影响。如何寻找新的稳定税源,就成为当务之急,房地产税恰好是备选答案之一。

 

05

房地产税能不能降房价?

 

房地产税能不能降房价,这是最受瞩目的话题。

 

从短期而言,房地产税对于市场是利空,能让投机者产生一定抛盘效应,对房价有一定抑制作用。尤其是住房联网,将对某些群体产生威慑作用,抛盘效应将会更加突出。


但从中长期来看,房地产税的影响十分有限。房价受到一系列因素影响,房地产税只是影响因素之一。房价的未来,取决于人口、土地和经济基本面,而非房地产税。

 

同时,从政策博弈角度而言,房地产税是典型的地方税,最大目的就是为土地财政提供替代选择,弥补地方政府日益减少的土地收入,至于降房价,则从头到尾都不在政策目标体系之内。

 

要明白,楼市调控的要害只有一个字:稳。

 

房价持续上涨时,要“遏制房价上涨”,这是稳房价;楼市持续调整时,要“防止房价大跌”,这也是稳房价。

 

毕竟,从最实际的利益出发,没有稳定的房地产市场,房地产税未必能收回来。

 

06

房地产税会怎么收?

 

房地产税未来会怎么收,会不会覆盖所有购房者,这是除了房价之外最受关注的话题。

 

从目前的消息来看,可以确定的是:房地产税不会一刀切,不会所有购房者全都一个标准,也不会全国一盘棋一个模式。

 

首先,房地产税可能存在区域差异。上一轮房价大幅上行的一二线甚至三四线热门城市,可能都在首批推进之列;而部分人口流失严重、经济萎靡不振的地区,可能会暂缓推进。

 

其二,会存在一定免征面积。一套二套乃至多套肯定有所区别,自住刚需与投资投机也完全不同,不可能一刀切进行征收。2011年的上海房产税试点,将人均60平方米作为免征门槛,那么未来各地应该都会设置一定的免征面积。

 

其三,或许会按照评估值进行征收。房地产税是持有税,换言之,凡是持有都要征税。但房价一直都在变动之中,所以,按照评估值征收就成为自然选择。


07

房地产税何时会到来?

 

不动产统一登记、全国住房信息联网、70年土地自动续期、国地税合并,这一系列动作,都意味着房地产税的出台,只是时间问题。

 

然而,时间才是最大问题。

 

房地产税想要顺利出台,除了技术破壁之外,还需要舆论动员和房地产现实行情的配合。

 

如果经济下行压力未能得到有效缓解,楼市下行周期进一步延长,房价下跌的风险日益放大,房地产税推出的时间可能还会推迟。

 

毕竟,房地产税虽然不是为调控房价而来,但涉及利益格局的重新匹配,必然会对市场心理产生巨大影响。

 

它的推进落地,不仅需要广泛的舆论动员,更需要相对良好的房地产环境。

 

一个简单结论是,房价越是高涨,房地产税的落地时间就越早;楼市越是低迷,房地产税被推迟的周期就越长。

 

08

结论

 

万事俱备,只欠东风。

 

房地产税迟早会来,但从舆论动员到立法通过再到最终的落地,还有一定时间周期。

 

其一,根据税收法定原则,房地产税必须经过立法审议的一系列过程。即使房地产税今年就开始征求意见,那么从出台意见稿到正式实施,起码还有几年时间。如果考虑到地方区情,那么在房地产税立法尘埃落定之后,各地势必会出台各自的实施细则,这一过程又会增加不少变数。


其二,房地产税并非为降房价而来。稳房价是既定政策目标,也是一直以来的主旋律。房地产税的目的,是为了弥补土地财政的缺失,理顺房地产相关财税关系,降房价不再考虑范围之内。

 

其三,房地产税要想顺利推进,需要一个稳定的房价环境。如果下一步金融周期风险陡增,房价出现大幅回调,那么房地产税只会无限期向后拖延。


其四,在降税减负的大背景下,房地产税的重要性得到提升。当大减税成为现实,谁来弥补缺失的税源,就成为待解之问。


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